Home กฎหมาย-ฎีกาน่ารู้ ซื้อบ้านไม่เป็นไปตามแบบ ขอคืนเงินดาวน์อย่างไร

ซื้อบ้านไม่เป็นไปตามแบบ ขอคืนเงินดาวน์อย่างไร

552
SHARE

ซื้อบ้านกลับโครงการ แต่ไม่ได้สิ่งอำนวยความสะดวกตามป้ายโฆษณาทำอย่างไร

imageimage

คดีนี้โจทก์ซื้อสิ่งปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ แต่ไม่ได้รับสิ่งอำนวยความสะดวกตามป้ายโฆษณา โจทก์มีสิทธิขอคืนมัดจำ และเงินดาวน์ได้หรือไม่

แนวคำวินิจฉัย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5093/2541
นาย สง่า ล้อม วง ษ์ พาณิชย์
โจทก์
บริษัท ศุภ ทิพย์ จำกัด
จำเลย

ป.พ.พ. มาตรา 193/12, 386
ป.วิ.พ. มาตรา 84, 173 วรรคสอง, 177

โจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าจำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ไปตรวจสอบสภาพการก่อสร้างตามโครงการแล้ว ปรากฏว่าจำเลยยังไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาไว้กล่าวคือ ยังไม่ได้ติดตั้งโทรศัพท์สายตรงที่ห้องชุด ระบบโทรทัศน์วงจรปิดเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง และสระว่ายน้ำ โจทก์ให้จำเลยดำเนินการจัดสร้างให้ครบถ้วนโดยเร็ว แต่จำเลยเพิกเฉยถือว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญา จำเลยไม่ได้ให้การปฏิเสธข้อกล่าวอ้างของโจทก์ดังกล่าว ถือได้ว่าจำเลยรับในข้อเท็จจริงว่า จำเลยไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้โฆษณาไว้ตามฟ้องโจทก์ซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 177 วรรคสอง การที่จำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมทั้งชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญาในขณะที่จำเลยยังไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกโจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามที่จำเลยเสนอและไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือได้ โจทก์จึงไม่ใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยดำเนินการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาให้แล้วเสร็จก่อน แล้วโจทก์พร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญาแต่ระยะเวลาผ่านไปนานถึง 2 ปี จำเลยก็มิได้ดำเนินการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกให้ครบถ้วนตามที่โฆษณาไว้ ถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาได้และคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำและเงินที่โจทก์ผ่อนชำระแก่จำเลยไว้พร้อมดอกเบี้ย ทั้งนี้เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369,387 และ 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว สิทธิเรียกร้องของโจทก์ที่จะเรียกเงินมัดจำและเงินที่ผ่อนชำระคืนเกิดขึ้นเมื่อได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยคือวันอันเป็นวันที่จำเลยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากโจทก์ อายุความจึงเริ่มนับแต่วันดังกล่าวซึ่งเป็นวันที่โจทก์อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้ คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดของจำเลยให้แก่บริษัท ส. โดยกล่าวอ้างว่าจำเลยโอนอาคารชุดของจำเลยให้แก่บริษัท ส. ทำให้จำเลยไม่มีทรัพย์สินอื่นใดเหลืออยู่พอที่จะชำระหนี้แก่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ในอันที่จะบังคับให้จำเลยชำระหนี้เงินมัดจำและเงินผ่อนชำระคืนแก่โจทก์ แต่คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้เงินมัดจำและเงินผ่อนชำระคืนแก่โจทก์จึงเป็นกรณีคนละเรื่องกัน แม้โจทก์ฟ้องคดีทั้งสองสำนวนโดยอาศัยมูลคดีที่โจทก์กล่าวอ้างว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดและโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้วอย่างเดียวกัน แต่คดีก่อนโจทก์ยังต้องนำสืบให้เห็นว่าจำเลยโอนอาคารชุดให้แก่ผู้อื่นทำให้จำเลยไม่มีทรัพย์อื่นเหลือพอที่จะชำระหนี้แก่โจทก์ ทำให้โจทก์เสียเปรียบไม่อาจบังคับจำเลยชำระหนี้แก่โจทก์ได้ อันเป็นข้อสำคัญในคดีที่แตกต่างไปจากคดีนี้ คดีทั้งสองสำนวนของโจทก์จึงไม่ เป็นการฟ้องซ้อน

________________________________

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยออกประกาศโฆษณาขายห้องชุดแก่ประชาชนทั่วไปว่า จำเลยเป็นผู้ก่อสร้างห้องชุดโครงการอาเซี่ยนเทาเวอร์สุขุมวิท 71 ผู้ซื้อ จะได้กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารและโครงการจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆโทรศัพท์สายตรง สระว่ายน้ำ เมื่อวันที่ 21 มกราคม 2526 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อห้องชุดโครงการดังกล่าวของจำเลยจำนวน 3 ห้องชุดโจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญา 30,000 บาท และได้ผ่อนชำระอีก520,000 บาท รวมเป็น 550,000 บาท จำเลยสร้างอาคารโครงการไปได้ระยะหนึ่งก็มีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดโจทก์ตรวจดูแล้วปรากฏว่าจำเลยมิได้ทำตามสัญญาและตามที่โฆษณาไว้โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา ให้จำเลยคืนเงินมัดจำและเงินที่ผ่อนชำระให้จำเลยไปแล้ว พร้อมดอกเบี้ย แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ขอคิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตั้งแต่วันบอกกล่าวถึงวันฟ้องเป็นเงิน336,893.83 บาท รวมทั้งสิ้น 886,893.83 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 886,893.83 บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีในต้นเงิน 550,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่สามารถหากเงินชำระค่าโอนให้แก่จำเลยได้ โจทก์จึงไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ภายในเวลาที่จำเลยกำหนดโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ฟ้องคดีนี้ซ้อนกับคดีหมายเลขแดงที่ 23586/2534 ของศาลแพ่ง ทั้งฟ้องโจทก์ขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงิน 886,893.83 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงิน 550,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า จำเลยผิดสัญญาหรือไม่ โจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าจำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ไปตรวจสอบสภาพการก่อสร้างตามโครงการแล้ว ปรากฏว่าจำเลยยังไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาไว้กล่าวคือ ยังไม่ได้ติดตั้งโทรศัพท์สายตรงที่ห้องชุด ระบบโทรทัศน์วงจรปิด เครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง และสระว่ายน้ำ โจทก์ให้จำเลยดำเนินการจัดสร้างให้ครบถ้วนโดยเร็ว แต่จำเลยเพิกเฉย ถือว่าจำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญา จำเลยไม่ได้ให้การปฏิเสธข้อกล่าวอ้างของโจทก์ดังกล่าว ถือได้ว่าจำเลยรับในข้อเท็จจริงว่า จำเลยไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้โฆษณาไว้ตามฟ้องโจทก์ซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง คดีจึงฟังได้ว่า การที่จำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมทั้งชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญานั้น จำเลยจึงยังไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกโจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามที่จำเลยเสนอและไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือได้ โจทก์จึงไม่ใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญาตามที่จำเลยให้การต่อสู้ไว้เมื่อโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยดำเนินการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาให้แล้วเสร็จก่อน แล้วโจทก์พร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญาแต่ระยะเวลาผ่านไปนานถึง 2 ปี จำเลยก็มิได้ดำเนินการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกให้ครบถ้วนตามที่โฆษณาไว้ ถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำและเงินที่โจทก์ผ่อนชำระแก่จำเลยไว้พร้อมดอกเบี้ยตามฟ้อง ทั้งนี้เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369, 387 และ 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง
ปัญหาประการที่สองมีว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความ 10 ปีหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า สิทธิเรียกร้องของโจทก์ต้องเริ่มนับแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2528 โจทก์ฟ้องคดีเมื่อเดือนเมษายน 2538คดีโจทก์จึงขาดอายุความ เห็นว่าสิทธิเรียกร้องของโจทก์ที่จะเรียกเงินมัดจำและเงินที่ผ่อนชำระคืนเกิดขึ้นเมื่อได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยเมื่อวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2530 อันเป็นวันที่จำเลยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากโจทก์ อายุความจึงเริ่มนับแต่วันดังกล่าวซึ่งเป็นวันที่โจทก์อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องได้ คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ 10 ปี
ปัญหาประการสุดท้ายมีว่า ฟ้องโจทก์คดีนี้ซ้อนกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 23586/2534 ของศาลแพ่งหรือไม่ เห็นว่า คดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 23586/2534 โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดของจำเลยให้แก่บริษัทสุดวิมล จำกัดโดยโจทก์กล่าวอ้างว่า จำเลยโอนอาคารชุดของจำเลยให้แก่บริษัทสุดวิมล จำกัด ทำให้จำเลยไม่มีทรัพย์สินอื่นใดเหลืออยู่พอที่จะชำระหนี้แก่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ในอันที่จะบังคับให้จำเลยชำระหนี้เงินมัดจำและเงินผ่อนชำระคืนแก่โจทก์ แต่คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้เงินมัดจำและเงินผ่อนชำระคืนแก่โจทก์ จึงเป็นกรณีคนละเรื่องกัน แม้โจทก์ฟ้องคดีทั้งสองสำนวนโดยอาศัยมูลคดีที่โจทก์กล่าวอ้างว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายอาคารชุดและโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้วอย่างเดียวกัน แต่คดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 23586/2534 จำเลยโอนอาคารชุดให้แก่ผู้อื่นทำให้จำเลยไม่มีทรัพย์อื่นเหลือพอที่จะชำระหนี้แก่โจทก์ ทำให้โจทก์เสียเปรียบไม่อาจบังคับจำเลยชำระหนี้แก่โจทก์ได้ อันเป็นข้อสำคัญในคดีที่แตกต่างไปจากคดีนี้คดีทั้งสองสำนวนของโจทก์จึงไม่เป็นการฟ้องซ้อน
พิพากษายืน

( วิชิน สุขนทีธรรม – สมมาตร พรหมานุกูล – ไพศาล เจริญวุฒิ )
ดังนี้ผู้ที่มัดจำและผ่อนดาวน์สามารถขอคืน

Tag hit
ตั๋วทนาย.com การสอบใบอนุญาตทนายความ ทนายความ ที่ปรึกษากฎหมาย สอบทนาย ตั๋วรุ่น ตั๋วปี
สอบภาคทฤษฎี สอบภาคปฏิบัติ ตั๋วทนาย สอบตั๋ว ตั๋วทนายความ ทนายความรุ่น 35,
ทนายความรุ่น 36,ทนายความรุ่น37 ทนายความรุ่น 38 ใบอนุญาตว่าความ สภาทนายความ ทนายอาสา ข่าวสอบทนาย บทความกฎหมาย ข่าวสอบตั๋วทนาย สภาทนาย ทนายว่าความ หนี้บัตรเครดิต
xn--m3ceg0bw3dk0r.com

Facebook Comments