Home กฎหมาย-ฎีกาน่ารู้ ความแตกต่างระหว่าง “ทางจำเป็น” กับ “ภาระจำยอม”

ความแตกต่างระหว่าง “ทางจำเป็น” กับ “ภาระจำยอม”

3799
SHARE

เรื่อง: ความแตกต่างระหว่าง “ทางจำเป็น” กับ “ภาระจำยอม”

ผู้เขียน: อาจารย์กนกนัย ถาวรพานิช

Untitled 

หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 1299,1349,1382,1387,1391,1401

คำถาม:

นายเอกมีที่ดินอยู่แปลงหนึ่ง เป็นที่ดินตาบอดจนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ แม้กระนั้น นายเอกก็ยังสามารถเดินทาง2

ออกสู่ถนนใหญ่ได้โดยการเดินผ่านที่ดินของนายบุญซึ่งตั้งอยู่ทางทิศใต้ของที่ดินของนายเอก การผ่านที่ดินของนายบุญเป็นเพียงวิธีการเดียวที่จะทำให้นายเอกสามารถออกสู่ถนนใหญ่ได้ เพราะที่ดินแปลงอื่นที่ล้อมรอบที่ดินของนายเอกอยู่ต่างก็เป็นที่ตาบอดเช่นกันนายบุญยินยอมให้นายเอกได้ใช้ที่ดินของนายบุญเป็นทางผ่านอยู่ประมาณ 5 ปี ต่อมา นายบุญขายที่ดินให้กับนายเงิน โดยที่ในขณะทำสัญญาซื้อขายระหว่างนายเงินกับนายบุญ นายเงินก็ไม่ทราบว่านายเอกใช้ที่ดินแปลงนี้ในการออกสู่ถนนใหญ่ ต่อมานายเงินปฏิเสธที่จะให้นายเอกใช้ที่ดินของนายเงินเป็นทางผ่านไปสู่ถนนใหญ่ นายเอกจะมีหนทางใดหรือไม่เพื่อให้ยังคงสามารถใช้ที่ดินของนายเงินออกสู่ถนนใหญ่ได้

คำตอบ:

ที่ดินของนายเอกเป็นที่ดินตาบอด เพราะมีที่ดินของบุคคลอื่นล้อมรอบอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ อย่างไรก็ดี ปรากฏว่าทางทิศใต้มีที่ดินของนายบุญตั้งอยู่ซึ่งติดกับถนนใหญ่ แสดงว่าที่ดินของนายบุญติดกับทางสาธารณะ หนทางในทางกฎหมายที่อาจเป็นไปได้สำหรับนายเอกในการออกสู่ถนนใหญ่นั้น คือข้อกฎหมายเรื่องทางจำเป็นกับภาระจำยอม ทั้ง 2 ทางนี้มีความใกล้เคียงกันมาก แต่แท้ที่จริงแล้วมีความแตกต่างกันอยู่พอสมควร 3ในเรื่องของทางจำเป็น เรานำมาใช้กับที่ดินตาบอดเท่านั้นกล่าวคือ หากที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินตาบอดแปลงนั้นมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นซึ่งล้อมอยู่เพื่อใช้เป็น “ทางจำเป็น” ในการออกไปสู่ทางสาธารณะได้ทั้งนี้ ในการใช้สิทธิผ่านที่ดินของผู้อื่นนั้นต้องเลือกใช้วิธีให้พอสมควรแก่ความจำเป็น โดยต้องสร้างความเสียหายแก่ที่ดินที่ล้อมอยู่ให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ หากเจ้าของที่ดินแปลงที่จะถูกใช้เป็นทางจำเป็นไม่ยินยอม เจ้าของที่ดินตาบอดมีสิทธิร้องขอต่อ

ศาลเพื่อขอให้ศาลมีคำพิพากษาเปิดทางจำเป็นได้ นอกจากนี้ ผู้มีสิทธิจะผ่านทางจำเป็นต้องชดใช้ค่าทดแทนความเสียหายอันสืบเนื่องจากการใช้ทางจำเป็นให้แก่เจ้าของทางจำเป็นด้วยกล่าวโดยสรุป การพิจารณาว่าเจ้าของที่ดินตาบอดจะสามารถใช้ที่ดินแปลงอื่นเป็นทางจำเป็นได้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับที่ตั้งของที่ดินเป็นสำคัญสำหรับในเรื่องของภาระจำยอม มีข้อพิจารณาที่ต่างออกไปจากเรื่องทางจำเป็น ภาระจำยอมคือภาระของที่ดินผืนหนึ่งที่ต้องยอมถูกจำกัดกรรมสิทธิ์เพื่อประโยชน์ของที่ดินอีกแปลงหนึ่งในทางกฎหมายเรียกที่ดินที่มีภาระว่า “ภารยทรัพย์” ส่วนที่ดินอีกแปลงหนึ่งที่ได้รับประโยชน์ เราเรียกว่า “สามยทรัพย์” ภาระจำยอมมีลักษณะเป็นทรัพยสิทธิประเภทหนึ่ง กล่าวคือ เป็นสิทธิที่อยู่เหนือทรัพย์นั่นเอง

ภาระจำยอมสามารถเกิดขึ้นได้ 2 ทาง ได้แก่ทางนิติกรรมและทางกฎหมาย การเกิดขึ้นโดยทางนิติกรรมเกิดจากการตกลงกันด้วยความสมัครใจของเจ้าของที่ดินที่จะเป็นสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ ภาระจำยอมที่ได้มาโดยทางนิติกรรมจะสมบูรณ์และใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้เป็นการทั่วไปก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนภาระจำยอมแล้ว มิเช่นนั้น สภาพบังคับของภาระจำยอมจะมีอยู่ในระหว่างเจ้าของที่ดินที่ร่วมตกลงกันเท่านั้น สำหรับการเกิดขึ้นโดยทางกฎหมายนั้น ต้องปรากฏข้อเท็จจริงว่าเจ้าของที่ดินที่ต้องการให้ที่ดินของตนเป็นสามยทรัพย์นั้นได้ใช้ที่ดินของผู้อื่นเพื่อประโยชน์ของตนเองตลอดระยะเวลา 10 ปี ด้วยความสงบเปิดเผย และด้วยเจตนาจะให้ที่ดินของผู้อื่นตกเป็นภารยทรัพย์โดยไม่ปรากฏว่าเจ้าของที่ดินแปลงที่ตกเป็นภาระได้ให้ความยินยอมในการใช้ที่ดินของตนด้วย ทั้งนี้ ก็เพื่อแสดงให้ถึงการใช้ที่ดินของผู้อื่นในลักษณะที่เป็นปรปักษ์กับเจ้าของที่ดินแปลงที่ตกเป็นภาระนั้น ภาระจำยอมที่ได้มาโดยทางกฎหมายมีผลสมบูรณ์แม้ไม่ได้มีการนำ ไปจดทะเบียนก็ตาม และในทำนองเดียวกันกับเรื่องทางจำเป็นเจ้าของสามยทรัพย์มีหน้าที่ต้องใช้ที่ดินที่เป็นภารยทรัพย์โดยให้เกิดความเสียหายน้อยที่สุดด้วยกล่าวโดยสรุป การพิจารณาว่าที่ดินผืนใดจะตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินแปลงอื่นหรือไม่ ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงว่าเจ้าของสามายทรัพย์มีการใช้ประโยชน์ในที่ดินของผู้อื่นเพื่อให้ตกเป็น5ภารยทรัพย์หรือไม่ โดยอาจเป็นการเข้าไปใช้ประโยชน์ตามความตกลงกัน หรือว่าเข้าไปเองโดยไม่ได้รับความยินยอมตลอดช่วงระยะเวลา 10 ปี จะเห็นได้ว่าที่ตั้งของที่ดิน อาทิเช่น เป็นที่ดินตาบอดหรือไม่ ไม่ใช่ข้อสำคัญในการพิจารณาเรื่องภาระจำยอม

จากข้อเท็จจริงข้างต้น หนทางในทางกฎหมายที่อาจเป็นไปได้สำหรับนายเอกในการออกสู่ถนนใหญ่นั้น คือข้อกฎหมาย

เรื่องทางจำเป็นเพราะที่ดินของนายเอกเป็นที่ตาบอด ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แม้ว่านายเอกจะเคยได้รับความยินยอมจากนายบุญให้เดินผ่านที่ดินของนายเอกออกสู่ถนนใหญ่มาก่อนก็ไม่ใช่

ประเด็นสำคัญ เพราะการพิจารณาว่าเจ้าของที่ดินตาบอดจะสามารถใช้ที่ดินแปลงอื่นเป็นทางจำเป็นได้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับที่ตั้งของที่ดินเป็นสำคัญ ดังนั้นหากนายเงินซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินต่อจากนายบุญไม่ยินยอมให้นายเอกใช้ที่ดินของนายเงินเป็นทางจำเป็นอีกต่อไป นายเอกย่อมมีสิทธิร้องขอต่อศาลเพื่อขอให้ศาลมีคำพิพากษาเปิดทางจำเป็นได้ ส่วนในเรื่องภาระจำยอม จะเห็นได้ว่านายเอกไม่ได้ใช้ที่ดินของนายบุญในลักษณะเป็นปรปักษ์กับนายบุญตลอดช่วงระยะเวลา 10 ปี เพราะนายบุญได้ยินยอมให้นายเอกเป็นผู้ใช้ประโยชน์จากที่ดินของตนในการเดินทางออกสู่ถนนใหญ่ อีกทั้งนายเอกก็จะอ้างความยินยอมที่นายบุญเคยให้ไว้แก่นายเอกเพื่อใช้ยันกับนายเงินในการต้องยอมให้ใช้ที่ดินต่อไปก็ไม่ได้ เพราะนายเงินไม่ได้เข้าร่วมตกลงด้วย การอ้างว่ามีการได้ภาระจำยอมโดยทางนิติ6กรรมก็ไม่สมบูรณ์ เพราะไม่ได้มีการจดทะเบียนภาระจำยอม ดังนั้นที่ดินของนายบุญซึ่งต่อมาเป็นของนายเงินจึงไม่ตกเป็นภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของนายเอก

ผู้เขียน: อาจารย์กนกนัย ถาวรพานิช

Facebook Comments