Home ทริบเทคนิค/บทความ รับโอนที่ดินจากผู้ไม่มีสิทธิมีผลเป็นอย่างไร

รับโอนที่ดินจากผู้ไม่มีสิทธิมีผลเป็นอย่างไร

478
SHARE

images (1)กรณีการรับโอนที่ดินจากผู้ไม่มีสิทธิ
-การรับโอนอสังหาริมทรัพย์จากผู้ไม่มีสิทธิ ไม่เข้ากรณีตามป.พ.พ.มาตรา ๑๒๙๙ ผู้รับโอนจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามบทบัญญัติดังกล่าว เช่น มีผู้ปลอมลายมือชื่อเจ้าของที่ดินในหนังสือมอบอำนาจให้ขายที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ แม้ผู้ซื้อสุจริตและเสียค่าตอบแทน ก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้เจ้าของที่ดินไม่ได้ ทั้งนี้ ตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน (ฎ.๑๓๑๕/๒๕๓๙)
-แต่ถ้าเจ้าของที่ดินลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจที่ยังไม่ได้กรอกข้อความเพื่อให้ผู้อื่นนำไปกระทำการอย่างหนึ่ง เป็นประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงยอมเสี่ยงภัยจากการกระทำของตน ถ้าผู้นั้นนำไปกรอกข้อความว่าเป็นการมอบให้ขายที่ดิน และมีผู้ซื้อที่ดินโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน เจ้าของที่ดินจะฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขาย และเรียกที่ดินคืนไม่ได้ เพราะพฤติกรรมดังกล่าวย่อมทำให้บุคคลภายนอกผู้สุจริตหลงเข้าใจว่าผู้นั้นเป็นตัวแทนของเจ้าของที่ดินในการดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินนั้น (ฎ.๑๓๖๘/๒๕๕๒)
-โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกโดยไม่ชอบ เช่น ออกไปทับที่ดินของคนอื่นแล้วมีการโอนกันต่อมา ถือว่าเป็นการรับโอนที่ดินจากผู้ที่ไม่มีสิทธิ ไม่เข้ากรณีตามป.พ.พ.มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง แม้ผู้รับโอนจะเสียค่าตอบแทน โดยสุจริตและจดทะเบียนโดยสุจริต ก็ไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน จึงไม่ได้รับความคุ้มครอง (ฎ.๓๘๖๑/๒๕๕๒)
-ผู้ที่ไม่มีสิทธิในที่ดินนำที่ดินไปขอออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และขายต่อไปให้ผู้อื่น แม้ผู้ซื้อจะกระทำการสุจริตก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง ทั้งนี้ ตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน (ฎ.๙๔๔/๒๕๔๖)
***ข้อสังเกต ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ดินของผู้อื่นนั้น มีสิทธิร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๘๒ และตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา ๗๘ ผู้มีสิทธิดังกล่าวย่อมนำคำสั่งศาลไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินให้จดเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ แต่การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองหรือไม่ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในป.พ.พ.มาตรา ๑๓๘๒ เมื่อครบกำหนด ๑๐ ปีแล้ว ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินทันที แม้ศาลจะมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์ในภายหลังก็ตาม
-ในกรณีที่ผู้ที่ครอบครองที่ดินของผู้อื่นไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในมาตรา ๑๓๘๒ แต่ศาลได้มีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์ให้โดยเจ้าของที่ดินไม่ทราบเรื่องจึงไม่ได้เข้ามาในคดี เช่นนี้ คำสั่งศาลย่อมไม่ผูกพันเจ้าของที่ดินโดยไม่ทำให้เจ้าของที่ดินเสียสิทธิแต่อย่างใด ถ้าผู้ครอบครองปรปักษ์นำคำสั่งศาลไปเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนแล้วนำไปขายให้ผู้อื่น ผู้ซื้อที่ดินนั้นย่อมไม่ให้กรรมสิทธิ์ แม้จะได้ที่ดินมาโดยเสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนโดยสุจริตก็ตาม (ฎ.๑๒๓๘/๒๕๓๘)
-ฎีกาที่ ๗๑๔๙/๒๕๓๘ ผู้ร้องซื้อและครอบครองที่ดินมี น.ส.๓ ก. แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ผู้ร้องย่อมได้สิทธิครอบครองตามป.พ.พ.มาตรา ๑๓๗๗ และ ๑๓๗๘ จำเลยที่ ๑ ไม่มีสิทธินำไปจำนองต่อโจทก์ เพราะมิใช่เจ้าของตามมาตรา ๗๐๕ การจำนองจึงไม่มีผล สิทธิในที่ดินของผู้ร้องเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม จึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำนอง
-ข้อสังเกต ผู้ร้องได้ที่ดินโดยการครอบครองสืบเนื่องจากสัญญาซื้อขายจึงไม่ใช่เป็นการได้สิทธิในที่ดินตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสองโจทก์จึงจะอ้างว่าเป็นบุคคลภายนอกได้รับความคุ้มครองไม่ได้

 

ผู้ให้ข้อมูล

นายเกรียงศักดิ์   นวลศรี    น.บ   น.บ.ท  วิชาชีพว่าความ   และผู้เขียนบทความใน ตั๋วทนาย.com

 

Facebook Comments