Home คดีแพ่ง ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่น โดยเจ้าของที่ดินอนุญาตด้วยวาจา บ้านที่ปลูกจะจะตกเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่

ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่น โดยเจ้าของที่ดินอนุญาตด้วยวาจา บ้านที่ปลูกจะจะตกเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่

903
SHARE

คำถาม

ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่น โดยเจ้าของที่ดินอนุญาตด้วยวาจา บ้านที่ปลูกจะจะตกเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสมคิดในที่ดินโฉนดเลขที่ 11967 ซึ่งเป็นที่ตั้งของบ้านเลขที่ 51 โดยโจทก์และนายสมคิดได้มาจากการรับมรดก โจทก์และนายสมคิดยังมิได้จดทะเบียนแบ่งแยกกัน แต่มีบันทึกข้อตกลงแบ่งแยกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไว้ โดยให้ที่ดินซึ่งเป็นส่วนที่ปลูกสร้างบ้านเลขที่ 51 เป็นของโจทก์จำเลยขออนุญาตโจทก์ก่อสร้างบ้านลงในที่ดินของโจทก์ โจทก์อนุญาตโดยจำเลยไม่ได้ขอบ้านเลยที่ใหม่ คงใช้บ้านเลขที่ 51 ของโจทก์ เป็นเลขที่บ้านของจำเลย ต่อมาโจทก์ป่วยเป็นอัมพาตไม่สามารถเดินขึ้นบันไดได้ จึงมีความประสงค์ที่จะรื้อถอนบ้านดังกล่าวเพื่อปลูกสร้างบ้านหลังใหม่ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านดังกล่าวของจำเลยเลย จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านเลขที่ 51 ซอยเพชรเกษม 3 ถนนเพชรเกษม แขวงวัดท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบบ้านดังกล่าวคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย

จำเลยให้การว่า บ้านเลขที่จำเลยปลูกสร้างเป็นการสร้างขึ้นใหม่โดยไม่มีส่วนใดเกี่ยวข้องหรือเป็นส่วนควบกับบ้านเลขที่ 51 ก่อนทำการปลูกสร้างบ้านดังกล่าว โจทก์และนายสมคิดก็อนุญาตให้จำเลยปลูกสร้าง โจทก์ฟ้องคดีนี้โดยไม่ได้รับความยินยอมจากนายสมคิด โจทก์ไม่เคยพักอาศัยอยู่ที่บ้านเลขที่ 51 เหตุที่จำเลยต้องเปลี่ยนกุญแจบ้าน เนื่องจากป้องกันนายกฤตย์หรือบริวารมารบกวนและไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิโจทก์ เนื่องจากบ้านดังกล่าวเป็นส่วนที่สร้างขึ้นใหม่มิใช่บ้านเลขที่ 51 ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านเลขที่ 51 ซอยเพชรเกษม 3 ถนนเพชรเกษม แขวงวัดท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร ส่งมอบบ้านดังกล่าวคืนให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งในชั้นฎีการับฟังได้ว่า โจทก์ จำเลย และนายสมคิดเป็นพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน โจทก์กับนายสมคิดเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินโฉนดเลขที่ 11967 เลขที่บ้าน 209 แขวงวัดท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร ซึ่งได้รับการยกให้จากนางละไมผู้เป็นยาย ที่ดินดังกล่าวมีบ้านไม้ชั้นเดียวใต้ถุนสูงปลูกสร้างมาประมาณ 40 ปี บ้านเลขที่ 51 ซอยเพชรเกษม 3 ถนนเพชรเกษม แขวงวัดท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร ตั้งอยู่บ้านดังกล่าวโจทก์ จำเลย และพี่น้องของคนทั้งสองอีก 3 คน เคยพักอาศัย ต่อมาจำเลยขออนุญาตปลูกสร้างบ้านหลังใหม่ใกล้บ้านเลขที่ 51 โจทก์อนุญาต เมื่อเดือนสิงหาคม 2546 จำเลยได้ก่อสร้างบ้านคอนกรีต 2 ชั้น อยู่หน้าบ้านเลขที่ 51 บ้านทั้งสองใช้บันไดเดียวกันขึ้นชั้น 2 คือบันไดสีเขียว แต่บ้านทั้งสองไม่ได้ติดกัน แยกเป็นคนละส่วนกัน หลังคาก็คนละส่วน เพียงแค่เกยกันเท่านั้น จำเลยกับบริวารย้ายเข้ามาอยู่ในบ้านใหม่คอนกรีต ช่วงเดือนพฤษภาคม 2546 โจทก์ป่วยเส้นเลือดในสมองแตก เป็นอัมพฤกษ์ ศาลสั่งให้โจทก์เป็นผู้เสมือนไร้สามารถอยู่ในความพิทักษ์ของนายกฤตย์น้องขายของโจทก์และจำเลย ต่อมาเดือนพฤษภาคม 2547 โจทก์จึงต้องย้ายจากบ้านที่จังหวัดนนทบุรีเข้ามาพักอาศัยที่บ้านไม้เลขที่ 51 เพื่อความสะดวกในการไปรักษาตัวที่โรงพยาบาลศิริราช แต่บ้านไม้เก่าและทรุดโทรมมาก โจทก์ต้องการรื้อปลูกใหม่ และได้แจ้งให้จำเลยกับบริวารทราบโดยการปิดประกาศเอกสารหมาย จ.6 ไว้หน้าประตูบ้านที่จำเลยก่อสร้างใหม่ จำเลยและบริวารไม่ยอมออกไป

คดีมีประเด็นตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า จำเลยปลูกสร้างบ้านคอนกรีต 2 ชั้น บนที่ดินที่โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมโดยได้รับอนุญาตจากโจทก์ ดังนั้นบ้านหรือโรงเรือนที่จำเลยปลูกสร้างขึ้น แม้ใช้บันไดเพื่อขึ้นชั้นที่ 2 ของอาคารด้วยบันไดสีเขียวด้วยกัน ย่อมไม่ใช่ส่วนควบของที่ดินที่โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 โจทก์จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านที่จำเลยสร้างขึ้นใหม่ บ้านดังกล่าวยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย แต่การที่จำเลยปลูกสร้างบ้านหรือโรงเรือนบนที่ดินที่โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมย่อมเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลย แต่สิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกับจำเลยและคดีปรากฏว่าสิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวไม่มีกำหนดเวลา โจทก์จะบอกเลิกได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1413 เมื่อบอกกล่าวล่วงหน้าแก่จำเลยตามสมควร โจทก์อ้างว่าโจทก์ได้บอกกล่วงล่วงหน้าโดยนำคำสั่งเอกสารหมาย จ.6 ไปปิดไว้หน้าโรงเรือนที่จำเลยสร้างขึ้นใหม่แล้ว ปรากฏว่าคำสั่งหรือคำบอกเลิกนั้นมีข้อความว่า “โดยหนังสือฉบับนี้ข้าพเจ้า นายมงคล (โจทก์) อายุ 50 ปี อยู่บ้านเลขที่ 26/31 หมู่ที่ 5 ถนนเพชรเกษม ตำบลยายชา อำเภอสามพราน จังหวัดนครปฐม เป็นเจ้าของที่ดิน โฉนดเลขที่ 11967 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 51 ซอยเพชรเกษม 3 ถนนเพชรเกษม แขวงวัดท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร จะทำการรื้อถอนบ้านเลขที่ 51 ซอยเพชรเกษม 3 ถนนเพชรเกษม แขวงวัดท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ปิดคำสั่งนี้ ขอให้ผู้ที่อยู่อาศัยในบ้านดังกล่าวขนย้ายทรัพย์สินออกจากบ้านดังกล่าวให้เรียบร้อย มิฉะนั้นข้าพเจ้าจะไม่รับผิดชอบในความเสียหายใดๆ ที่เกิดขึ้น” ซึ่งข้อความดังกล่าวระบุให้ผู้ที่อาศัยอยู่ในบ้านเลขที่ 51 ออกไป บ้านเลขที่ 51 นั้น เป็นบ้านเก่าปลูกสร้างมาประมาณ 40 ปี ทำด้วยไม้ชั้นเดียวแต่ใต้ถุนสูง ส่วนบ้านของจำเลยนั้น เป็นอาคารคอนกรีต 2 ชั้น และสร้างขึ้นใหม่ เมื่อประมาณปี 2546 บ้านดังกล่าวของจำเลยแม้ไม่มีเลขที่บ้านใช้บันไดร่วมกันก็เป็นโรงเรือนคนละหลังกัน ไม่ใช่โรงเรือนที่เป็นบ้านเลขที่ 51 ซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินที่โจทก์มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวม ดังนั้น คำสั่งบอกเลิกดังกล่าวของโจทก์จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการบอกเลิกเพื่อให้จำเลยออกจากบ้านคอนกรีต 2 ชั้น ดังกล่าว ทั้งการบอกเลิกนั้นก็ใช้วิธีปิดที่ประตูบ้านไม่ได้ส่งให้แก่จำเลย โดยไม่ปรากฏว่ามีเหตุขัดข้องอย่างไรจึงต้องปิดคำสั่งเช่นนั้น กรณีจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้บอกเลิก เพื่อมิให้จำเลยมีสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นคุณแก่บ้านที่จำเลยปลูกสร้างขึ้น การบอกเลิกของโจทก์จึงไม่ชอบ โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ให้จำเลยขนย้ายบริวารออกไปจากบ้านหรือโรงเรือนที่โจทก์อนุญาตให้จำเลยปลูกสร้างบนที่ดินที่โจทก์มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวมและส่งมอบบ้านหรือโรงเรือนดังกล่าวคืนให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยตามฟ้อง กรณีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาจำเลยข้อนี้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย”

พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ

สรุป 

จำเลยปลูกสร้างบ้านคอนกรีต 2 ชั้น บนที่ดินที่โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมโดยได้รับอนุญาตจากโจทก์ บ้านหรือโรงเรือนที่จำเลยปลูกสร้างขึ้น แม้ใช้บันไดเพื่อขึ้นชั้นที่ 2 ของอาคารด้วยบันไดเดียวกัน ย่อมไม่ใช่ส่วนควบของที่ดินที่โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 โจทก์จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านที่จำเลยสร้างขึ้นใหม่ บ้านดังกล่าวยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย

จำเลยปลูกสร้างบ้านหรือโรงเรือนบนที่ดินที่โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมย่อมเป็นการก่อนให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลย แต่สิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกับจำเลย และสิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวไม่มีกำหนดเวลา โจทก์บอกเลิกได้เมื่อบอกกล่าวล่วงหน้าแก่จำเลยตามสมควรตาม ป.พ.พ. มาตรา 1413

โจทก์ได้บอกกล่าวล่วงหน้าโดยนำคำสั่งไปปิดไว้หน้าโรงเรือนที่จำเลยสร้างขึ้นใหม่แล้ว มีข้อความระบุให้ผู้ที่อาศัยอยู่ในบ้านเลขที่ 51 ออกไป บ้านเลขที่ 51 นั้น เป็นบ้านเก่าปลูกสร้างมาประมาณ 40 ปี ทำด้วยไม้ชั้นเดียวแต่ใต้ถุนสูง ส่วนบ้านของจำเลยเป็นอาคารคอนกรีต 2 ชั้น และสร้างบ้านใหม่ บ้านดังกล่าวของจำเลยแม้ไม่มีเลขที่ บ้านใช้บันไดร่วมกันเป็นโรงเรือนคนละหลังกัน ไม่ใช่โรงเรือนที่เป็นบ้านเลขที่ 51 ซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินที่โจทก์มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวมจึงถือไม่ได้ว่าเป็นการบอกเลิกเพื่อให้จำเลยออกจากบ้านคอนกรีต 2 ชั้น ทั้งการบอกเลิกนั้นก็ใช้วิธีปิดที่ประตูบ้าน ไม่ได้ส่งให้แก่จำเลย โดยไม่ปรากฏว่ามีเหตุขัดข้องอย่างไรจึงต้องปิดคำสั่งเช่นนั้น กรณีจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้บอกเลิกเพื่อมิให้จำเลยมีสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นคุณแก่บ้านที่จำเลยปลูกสร้างขึ้น การบอกเลิกของโจทก์จึงไม่ชอบ โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ให้จำเลยขนย้ายบริวารออกไปจากบ้านหรือโรงเรือนที่โจทก์อนุญาตให้จำเลยปลูกสร้างบนที่ดินที่โจทก์มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวมและส่งมอบบ้านหรือโรงเรือนคืนให้แก่โจทก์

มีปัญหาคดีความปรึกษาทีมงานทนายกฤษดา

โทร 0891427773 ไลน์ไอดี Lawyers.in.th

Facebook Comments