Home คดีแพ่ง ซื้อคอนโดมาจากการขายทอดตลาดตามกฎหมาย ต้องรับผิดค่าส่วนกลางย้อนหลังหรือไม่

ซื้อคอนโดมาจากการขายทอดตลาดตามกฎหมาย ต้องรับผิดค่าส่วนกลางย้อนหลังหรือไม่

49

ซื้อคอนโดมาจากการขายทอดตลาดตามกฎหมาย ต้องรับผิดค่าส่วนกลางย้อนหลังหรือไม่

คดีทั้งสิบเจ็ดสำนวนนี้ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้เรียกโจทก์ทั้งสิบเจ็ดสำนวนว่าโจทก์ เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 79/2554 หมายเลขแดงที่ พ 134/2555 ว่าจำเลยที่ 1 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 1821/2553 หมายเลขแดงที่ พ 135/2555 และหมายเลขดำที่ พ 87/2554 หมายเลขแดงที่ พ 152/2555 ว่าจำเลยที่ 2 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 170/2554 หมายเลขแดงที่ พ 136/2555 และหมายเลขดำที่ พ 32/2554 หมายเลขแดงที่ พ 144/2555 ว่าจำเลยที่ 3 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 169/2554 หมายเลขแดงที่ พ 138/2555 และหมายเลขดำที่ พ 86/2554 หมายเลขแดงที่ พ 150/2555 ว่าจำเลยที่ 4 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 151/2554 หมายเลขแดงที่ พ 139/2555 และหมายเลขดำที่ พ 551/2554 หมายเลขแดงที่ พ 146/2555 ว่าจำเลยที่ 5 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 1818/2553 หมายเลขแดงที่ พ 140/2555 ว่าจำเลยที่ 6 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 1819/2553 หมายเลขแดงที่ พ 141/2555 ว่าจำเลยที่ 7 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 95/2554 หมายเลขแดงที่ พ 142/2555 ว่าจำเลยที่ 8 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 595/2554 หมายเลขแดงที่ พ 145/2555 ว่าจำเลยที่ 9 เรียก จำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 33/2554 หมายเลขแดงที่ พ 147/2555 ว่าจำเลยที่ 10 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 596/2554 หมายเลขแดงที่ พ 148/2555 ว่าจำเลยที่ 11 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 1816/2553 หมายเลขแดงที่ พ 149/2555 ว่าจำเลยที่ 12 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 1817/2553 หมายเลขแดงที่ พ 151/2555 ว่าจำเลยที่ 13 เรียกจำเลยที่ 2 ทั้งสิบเจ็ดสำนวนว่าจำเลยที่ 14 เรียกจำเลยที่ 3 ในสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ พ 145/2555, พ 147/2555 และ พ 148/2555 ว่าจำเลยที่ 15 และเรียกจำเลยที่ 3 ในสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ พ 134/2555, พ 135/2555, พ 136/2555, พ 138/2555, พ 139/2555, พ 140/2555, พ 141/2555, พ 142/2555, พ 144/2555, พ 146/2555, พ 149/2555, พ 150/2555, พ 151/2555 และ พ 152/2555 ว่าจำเลยที่ 16

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสิบหกร่วมกันหรือแทนกันรับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางสำหรับห้องชุดแต่ละห้องย้อนหลังจากวันฟ้องไป 5 ปี พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวและให้ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้แก่โจทก์

จำเลยทั้งสิบหกให้การขอให้ยกฟ้อง

ระหว่างพิจารณาโจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 15 และที่ 16 ศาลชั้นต้นอนุญาตและให้จำหน่ายคดีเฉพาะจำเลยที่ 15 และที่ 16

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยที่ 1 ถึงที่ 14 โดยกำหนด ค่าทนายความสำนวนละ 5,000 บาท

โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในชั้นนี้ได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีวัตถุประสงค์ในการรับซื้อและรับโอนสินทรัพย์ด้อยคุณภาพจากสถาบันการเงินตลอดจนหลักประกันของสินทรัพย์นั้นเพื่อนำมาจำหน่าย จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ต่างเป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 จำเลยที่ 14 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีวัตถุประสงค์ประกอบการค้าอาคารชุด บริหารจัดการ ดูแลและจัดเก็บผลประโยชน์ของอาคารชุด ขณะเกิดเหตุคดีนี้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ได้แต่งตั้งให้จำเลยที่ 14 เป็นผู้จัดการอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 โจทก์ในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาในคดีเดิมได้ขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดพิพาทเพื่อนำออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่โจทก์ ก่อนที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะนำห้องชุดพิพาทออกขายทอดตลาด โจทก์แถลงขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีนำภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมแต่ละห้องที่ค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 มาหักออกจากราคาประเมินของห้องชุดพิพาทแต่ละห้อง ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ดำเนินการหักให้ตามที่โจทก์ขอ เป็นผลให้ราคาสมควรขายห้องชุดพิพาทแต่ละห้องลดลงต่ำกว่าราคาประเมิน ต่อมาโจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทดังกล่าวและเป็นผู้ประมูลซื้อได้

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ประการแรกว่า โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 14 ในฐานะผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ให้ร่วมกันหรือแทนกันกับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ให้ชำระหนี้ตามฟ้องโจทก์ได้หรือไม่ โจทก์อุทธรณ์ว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องมีผู้จัดการมีหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ และเป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น จำเลยที่ 14 ในฐานะผู้จัดการมีหน้าที่ตามกฎหมายในการรับชำระหนี้ค่าส่วนกลางและออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของห้องชุดในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 เมื่อจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ไม่ดำเนินการรับชำระหนี้ส่วนกลางและออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 14ให้ดำเนินการดังกล่าวได้นั้น ปัญหานี้ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 14 ให้รับชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดแต่ละห้องแต่ละสำนวนที่โจทก์ประมูลซื้อมาจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีและออกหนังสือปลอดภาระหนี้แก่โจทก์ ซึ่งตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นนิติบุคคล มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ดังนั้นการขอให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระและออกหนังสือปลอดภาระหนี้ จึงอยู่ในอำนาจหน้าที่และขอบวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 โดยตรง เมื่อทางพิจารณาของโจทก์ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 14 ซึ่งเป็นผู้จัดการหรือในฐานะตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว กระทำการนอกเหนือ จากขอบอำนาจหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 35 อันมีลักษณะเป็นการละเมิดหรือโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 14 เห็นว่า ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยไว้ชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย จึงไม่จำต้องวินิจฉัยซ้ำอีก อุทธรณ์ของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

ปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ต่อไปมีว่า โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระนับแต่วันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แล้วออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ได้หรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติว่า โจทก์เป็นผู้เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำออกขายทอดตลาด โจทก์จึงย่อมต้องผูกพันตามเงื่อนไขการเข้าสู้ราคา ข้อสัญญาและคำเตือนผู้ซื้อที่กำหนดไว้ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี เรื่อง ขายทอดตลาดห้องชุด ที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศให้ผู้เข้าประมูลซื้อทราบก่อนที่จะทำการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแต่ละห้อง ดังนั้น เมื่อตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี ได้ระบุคำเตือนผู้ซื้อไว้ว่า ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อน และผู้ซื้อได้จะต้องเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18, มาตรา 29 และมาตรา 41 โจทก์จึงต้องผูกพันตามเนื้อความดังกล่าวในอันที่จะต้องชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระอยู่ก่อนและในวันที่โจทก์เข้าประมูล รวมทั้งหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์ประมูลซื้อห้องชุดพิพาทได้ให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามที่ระบุไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 โดยไม่เสนอจะชำระหนี้ที่ค้างดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 หาได้ไม่

ส่วนที่โจทก์อุทธรณ์อ้างว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อห้องชุดพิพาทได้จากการขายทอดตลาดจึงย่อมได้รับโอนมาซึ่งสิทธิของเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิม โจทก์จึงมีสิทธิยกอายุความการบังคับสิทธิเรียกร้องที่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 มีต่อเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมซึ่งมีกำหนด 5 ปี ขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ได้ ซึ่งมีผลให้โจทก์ยังคงต้องรับผิดเฉพาะหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระย้อนหลังจากวันฟ้องไป 5 ปี นั้น เห็นว่า ตามข้อเท็จจริงในสำนวนได้ความว่า โจทก์เป็นผู้แถลงขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีนำภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระมาหักออกจากราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี ทั้งข้อเท็จจริงยังปรากฏว่า ในการประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทบางห้องเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ระบุจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีด้วย เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ระบุไว้ในประกาศว่า ห้องชุดพิพาทที่จะนำออกขายนั้น เจ้าพนักงานบังคับคดีจะนำหนี้เท่าที่ตรวจสอบได้ไปหักออกจากราคาสมควรขาย จากข้อเท็จจริงดังกล่าวบ่งชี้ว่าโจทก์เองก็ทราบถึงภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระตั้งแต่ก่อนที่โจทก์จะเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท เมื่อเป็นเช่นนี้การที่โจทก์ยังคงเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทก็ย่อมแสดงว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะถือเอาประโยชน์จากอายุความในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวต่อไป จึงถือได้ว่าโจทก์ได้สละประโยชน์แห่งอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/24 แล้ว ดังนั้น โจทก์จะยกเรื่องหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งหมดหรือแต่บางส่วนขาดอายุความ 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 (4) และจะขอชำระหนี้นับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี หาได้ไม่ ยิ่งเมื่อพิจารณาจากหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์เสนอจะใช้ย้อนหลังไป 5 ปีดังกล่าว จะเห็นได้ว่าส่วนหนึ่งเป็นหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทแล้ว มิใช่หนี้ที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระเพียงอย่างเดียวไม่ หากให้โจทก์รับผิดเฉพาะหนี้ที่ค้างชำระนับแต่วันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี ก็จะกลายเป็นว่า ถ้าโจทก์ฟ้องคดีภายหลังพ้นกำหนด 5 ปี นับแต่วันที่โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทได้ โจทก์ก็ไม่ต้องรับผิดในหนี้ที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระ ซึ่งไม่น่าจะสอดคล้องกับเจตนารมณ์ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี ที่ต้องการให้ผู้ชนะการประมูลเป็นผู้รับผิดชอบภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระ ในส่วนของเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มอันเนื่องมาจากเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมผิดนัดไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในกำหนดนั้น แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) จะไม่ได้บัญญัติให้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่เมื่อพิจารณาจากข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ที่กำหนดให้คิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมก็ต่อเมื่อเจ้าของร่วมผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกำหนดเงินในส่วนนี้จึงเป็นลักษณะของการกำหนดเบี้ยปรับไว้ล่วงหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 นั่นเอง จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 จึงชอบที่จะเรียกร้องเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากโจทก์ได้ ทั้งเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 เรียกร้องจากโจทก์ก็ได้ความจากทางนำสืบของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ว่า ไม่เกินอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ซึ่งนับว่าเป็นคุณแก่โจทก์มากแล้ว

ส่วนที่โจทก์อ้างมาในอุทธรณ์ทำนองว่า เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่ค้างชำระเกิน 5 ปี ขาดอายุความแล้วนั้น ข้อเท็จจริงก็ได้ความจากคำเบิกความของพยานโจทก์ปากนายสกุลชาย ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานบังคับคดี สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี ว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 จะแจ้งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบถึงภาระหนี้เบี้ยปรับพร้อมกับการแจ้งภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระ ทั้งพยานจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ปากนายบัณฑูร ซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ก็เบิกความในประเด็นนี้ว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ได้แจ้งภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบแล้ว ตามพฤติการณ์ดังกล่าวเชื่อได้ว่าโจทก์ได้ทราบถึงภาระหนี้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแล้วเช่นกัน เมื่อไม่ปรากฏว่าขณะเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทโจทก์ได้โต้แย้งว่าหนี้ในส่วนนี้ขาดอายุความก็ต้องถือว่าโจทก์สละประโยชน์แห่งอายุความแล้วเช่นกัน เมื่อโจทก์ไม่มีสิทธิยกอายุความขึ้นต่อสู้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 โจทก์จึงไม่อาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่ค้างชำระนับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี แล้วออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้สำหรับห้องชุดพิพาทแต่ละห้องให้แก่โจทก์ได้ ส่วนอุทธรณ์ของโจทก์ข้ออื่นไม่จำต้องวินิจฉัย เพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลงไป ที่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นอีกเช่นกัน

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ

สรุป

คดีนี้โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 14 รับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดแต่ละห้อง ซึ่งตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นนิติบุคคล มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การขอให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระและออกหนังสือปลอดชำระหนี้ อยู่ในอำนาจหน้าที่และขอบวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 โดยตรง เมื่อทางพิจารณาของโจทก์ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 14 ซึ่งเป็นผู้จัดการหรือในฐานะตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวกระทำการนอกเหนือจากขอบอำนาจหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 35 อันมีลักษณะเป็นการละเมิดหรือโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 14

เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นผู้เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำออกขายทอดตลาด โจทก์ย่อมต้องผูกพันตามเงื่อนไขการเข้าสู้ราคา ข้อสัญญาและคำเตือนผู้ซื้อที่กำหนดไว้ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศให้ผู้เข้าประมูลซื้อทราบก่อนที่จะทำการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแต่ละห้อง เมื่อตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีระบุคำเตือนผู้ซื้อไว้ว่า ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้จะต้องเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนโอนกรรมสิทธิ์ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18, 29 และ 41 โจทก์จึงต้องผูกพันตามเนื้อความดังกล่าวในอันที่จะต้องชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดคนเดิมค้างชำระอยู่ก่อนและในวันที่โจทก์เข้าประมูล รวมทั้งหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์ประมูลซื้อห้องชุดพิพาทได้ให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ทั้งตามข้อเท็จจริงปรากฏว่า โจทก์เป็นผู้แถลงขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีนำภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดเดิมค้างชำระมาหักออกจากราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี ประกอบกับในการประกาศขายทอดตลาดห้องชุดบางห้อง เจ้าพนักงานบังคับคดีระบุจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้ในประกาศด้วย โจทก์ย่อมทราบถึงภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระก่อนโจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท การที่โจทก์ยังเข้าประมูล ย่อมแสดงว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะถือเอาประโยชน์จากอายุความในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวต่อไป ถือได้ว่าโจทก์สละประโยชน์แห่งอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/24 แล้ว โจทก์จะยกเรื่องหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งหมดหรือแต่บางส่วนขาดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) และจะขอชำระหนี้นับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี หาได้ไม่

ในส่วนของเบี้ยปรับและเงินเพิ่มอันเนื่องมาจากเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมผิดนัดไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในกำหนดนั้น แม้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) จะไม่ได้บัญญัติให้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่เมื่อพิจารณาจากข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ที่กำหนดให้คิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมก็ต่อเมื่อเจ้าของร่วมผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกำหนด เงินส่วนนี้เป็นลักษณะของการกำหนดเบี้ยปรับไว้ล่วงหน้าตาม ป.พ.พ. มาตรา 381 จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ชอบที่จะเรียกร้องเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากโจทก์ได้ ทั้งจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 เรียกไม่เกินอัตราร้อยละ 12 ต่อปี นับว่าเป็นคุณแก่โจทก์มากแล้ว เมื่อพฤติการณ์เชื่อได้ว่าโจทก์ทราบถึงภาระหนี้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแล้วเช่นกัน เมื่อไม่ปรากฏว่าขณะเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท โจทก์ได้โต้แย้งว่าหนี้ในส่วนนี้ขาดอายุความ ก็ต้องถือว่าโจทก์สละประโยชน์แห่งอายุความแล้วเช่นกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิยกอายุความขึ้นต่อสู้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 และขอให้บังคับให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่ค้างชำระนับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี แล้วออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้สำหรับห้องชุดแต่ละห้องให้แก่โจทก์ได้

มีปัญหาคดีความปรึกษาทีมงานทนายกฤษดา

โทร 089-142-7773

Facebook Comments