Home คดีแพ่ง การขยายระยะเวลาขายฝากที่ดิน ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่

การขยายระยะเวลาขายฝากที่ดิน ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่

1629

คำถาม

การขยายระยะเวลาขายฝากที่ดิน ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่

<ศาลชั้นต้น>

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยรับเงินค่าสินไถ่และจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 6434 ตำบลบางเค็ม อำเภอเขาย้อย จังหวัดเพชรบุรี แก่โจทก์

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรับการไถ่การขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 6434 ตำบลบางเค็ม อำเภอเขาย้อย จังหวัดเพชรบุรี จากโจทก์ โดยให้โจทก์ชำระสินไถ่ 1,076,000 บาท แก่จำเลย และให้จำเลยไปจดทะเบียนไถ่การขายฝากให้โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท

<ศาลอุทธรณ์>

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน โจทก์ยื่นคำแก้อุทธรณ์เกินกำหนดเวลาจึงไม่กำหนดค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ให้

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยเป็นเพื่อนกัน เมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม 2554 นางวิไล มารดาโจทก์ทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 6434 ตำบลบางเค็ม อำเภอเขาย้อย จังหวัดเพชรบุรี พร้อมสิ่งปลูกสร้าง แก่จำเลยในราคา 800,000 บาท มีกำหนด 1 ปี โดยครบกำหนดในวันที่ 26 กรกฎาคม 2555 ต่อมาวันที่ 27 มีนาคม 2555 นางวิไล มารดาโจทก์เสียชีวิตก่อนครบกำหนดไถ่ถอน โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนางวิไลตามคำสั่งศาลติดต่อกับจำเลยขอขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนออกไปอีก 6 เดือน จำเลยทำหลักฐานเป็นหนังสือมอบให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม 2555 หลังจากนั้นโจทก์ติดต่อหาคนมาซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ในราคา 1,500,000 บาท โจทก์ติดต่อจำเลยเพื่อไถ่ถอนบ้านและที่ดินคืนในราคา 1,000,000 บาท แต่จำเลยไม่ยินยอมให้ไถ่ถอน

คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่โจทก์มีสิทธิไถ่ถอนการขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างพิพาทจากจำเลยหรือไม่ ที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยมิได้มีเจตนาที่จะขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์นั้นห็นว่า ตามบันทึกมีข้อความพอสรุปได้ว่า ที่จำเลยได้รับขายฝากที่ดินพิพาทไว้ จำเลยยินดีจะทำสัญญาซื้อขายตั้งแต่วันที่ 26 กรกฎาคม 2555 ถึงวันที่ 26 มกราคม 2556 ตามสัญญาเดิมที่ทำไว้ พร้อมดอกเบี้ย โดยตามบันทึกดังกล่าวมีการกล่าวอ้างถึงสัญญาขายฝากฉบับเดิมที่นางวิไลมารดาโจทก์ได้ทำไว้ก่อนตาย ซึ่งหากเป็นการตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างกันใหม่ก็ไม่จำเป็นต้องกล่าวถึงสัญญาขายฝากฉบับเดิมไว้ ทั้งยังเป็นการตกลงให้โจทก์ต้องชำระสินไถ่พร้อมดอกเบี้ยตามสัญญาขายฝากเดิมให้แก่จำเลยภายในวันที่ 26 มกราคม 2556 กรณีจึงถือได้ว่าจำเลยขยายกำหนดเวลาไถ่ให้แก่โจทก์โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยผู้รับไถ่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 วรรคสอง แล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อโจทก์และจำเลยต่างนำสืบรับกันได้ว่า นางวิไลมารดาโจทก์ผู้ขายฝากและจำเลยรับผู้ซื้อตกลงคิดดอกเบี้ยเดือนละ 12,000 บาท กรณีจึงเป็นการกำหนดราคาสินไถ่หรือราคาขายฝากสูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงในอัตราร้อยละ 18 ต่อปี เมื่อราคาสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 499 วรรคสอง ซึ่งกำหนดให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี ราคาสินไถ่ที่เกินกว่าอัตราที่กฎหมายกำหนดนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความไม่อุทธรณ์ฎีกา ศาลฎีกาก็หยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ โจทก์จึงมีสิทธิไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริง 800,000 บาท รวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันขายฝากวันที่ 26 กรกฎาคม 2554 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 169,971.52 บาท รวมเป็นสินไถ่ 969,971.52 บาท โดยต้องนำเงินที่มารดาโจทก์ชำระแก่จำเลยเดือนละ 12,000 บาท เป็นเวลา 5 เดือน รวม 60,000 บาท ซึ่งเป็นการชำระสินไถ่ไปแล้วบางส่วนมาหักออกจากเงินค่าสินไถ่ คงเหลือเงินที่โจทก์ต้องชำระค่าสินไถ่แก่จำเลยเป็นเงิน 909,971.52 บาท

พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรับเงินค่าสินไถ่ 909,971.52 บาท จากโจทก์และให้จำเลยไปจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 6434 ตำบลบางเค็ม อำเภอเขาย้อย จังหวัดเพชรบุรี แก่โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนางวิไล นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 7 ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ

สรุป

บันทึกเอกสารหมาย จ.4 มีข้อความสรุปว่า จำเลยได้รับขายฝากที่ดินพิพาท จำเลยยินดีจะทำสัญญาซื้อขายตั้งแต่วันที่ 26 กรกฎาคม 2555 ถึงวันที่ 26 มกราคม 2556 ตามสัญญาเดิมที่ทำไว้พร้อมดอกเบี้ย โดยบันทึกดังกล่าวมีการอ้างถึงสัญญาขายฝากฉบับเดิมที่ น. มารดาโจทก์ทำไว้ก่อนตาย ซึ่งหากเป็นการตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างกันใหม่ก็ไม่จำเป็นต้องกล่าวถึงสัญญาขายฝากฉบับเดิมไว้ ทั้งยังตกลงให้โจทก์ต้องชำระสินไถ่พร้อมดอกเบี้ยตามสัญญาขายฝากเดิมให้แก่จำเลยภายในวันที่ 26 มกราคม 2556 กรณีจึงถือได้ว่าจำเลยขยายกำหนดเวลาไถ่ให้แก่โจทก์โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยผู้รับไถ่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 วรรคสอง แล้ว

น. มารดาโจทก์ผู้ขายฝากและจำเลยผู้รับซื้อตกลงคิดดอกเบี้ยเดือนละ 12,000 บาท กรณีจึงเป็นการกำหนดราคาสินไถ่หรือราคาขายฝากสูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงในอัตราร้อยละ 18 ต่อปี เมื่อราคาสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จึงต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 499 วรรคสอง ซึ่งกำหนดให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี ราคาสินไถ่ที่เกินกว่าอัตราที่กฎหมายกำหนดเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความไม่อุทธรณ์ฎีกา ศาลฎีกาก็หยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้

มีปัญหาคดีความปรึกษาทีมงานทนายกฤษดา

โทร 089-142-7773 ไลน์ไอดี Lawyers.in.th

Facebook Comments