Home บทความ ไม่ก่อสร้างอาคารให้เสร็จตามสัญญา ต้องไปซื้อจากผู้ขายรายอื่นฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้หรือไม่

ไม่ก่อสร้างอาคารให้เสร็จตามสัญญา ต้องไปซื้อจากผู้ขายรายอื่นฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้หรือไม่

32

ไม่ก่อสร้างอาคารให้เสร็จตามสัญญา ต้องไปซื้อจากผู้ขายรายอื่นฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้หรือไม่

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ที่ 2 เป็นเจ้าของและผู้ดำเนินการก่อสร้างอาคารขายแก่ประชาชน จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะขายอาคารพาณิชย์ 1 คูหาพร้อมที่ดินให้แก่โจทก์และรับเงินมัดจำไปแล้ว แต่จำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ดังกล่าวเป็นการผิดสัญญา ขอบังคับให้จำเลยทั้งสองคืนมัดจำและใช้ค่าเสียหาย

จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 หยุกการก่อสร้างเพราะโจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระราคาที่ดินและอาคาร จึงไม่ต้องคืนมัดจำส่วนค่าเสียหายที่โจทก์ต้องซื้อตึกแถวในราคาสูงขึ้นเป็นค่าเสียหายอันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษที่จำเลยที่ 1 มิได้คาดคิด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้อง ขอให้ยกฟ้อง

จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยที่ 2 เป็นเพียงตัวแทนเชิดของจำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดพิพากษาให้จำเลยที่ 1 คืนมัดจำและชดใช้ค่าเสียหายยกฟ้องจำเลยที่ 2

จำเลยที่ 1 อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยที่ 1 ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินตามฟ้องว่า โจทก์จะต้องชำระค่าอาคารพาณิชย์และที่ดินตามฟ้อง 4 งวด งวดที่ 1ชำระ 40,000 บาท ถือว่าเป็นค่ามัดจำ ซึ่งโจทก์ได้ชำระให้จำเลยที่ 1 แล้วในวันทำสัญญางวดที่ 2 ชำระ 65,000 บาท เมื่อจำเลยที่ 1 ขุดหลุมตอกเข็มแล้วงวดที่ 3 ชำระ 50,000 บาท ภายใน 30 วันหลังจากชำระงวดที่ 2 งวดที่ 4 ชำระ 50,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากชำระงวดที่ 3 เงินที่เหลือชำระก่อนหรือในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ปรากฏข้อเท็จจริงว่า เมื่อโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินตามฟ้อง พร้อมกับชำระเงินงวดที่ 1 ให้แก่จำเลยที่ 1 นั้น การก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ตามฟ้องชั้นล่างได้แล้วเสร็จและกำลังก่อสร้างชั้นที่สอง จำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามฟ้องต่อไปอีกประมาณ 7 วันก็หยุดก่อสร้างไปเองและทิ้งค้างไว้เช่นนั้นเป็นเวลานานกว่า 1 ปี จนกระทั่งโจทก์ฟ้องคดีนี้ก็ยังไม่ก่อสร้างต่อ และที่จำเลยที่ 1 หยุดการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามฟ้องนั้น มิได้หยุดเพราะโจทก์ผิดนัดไม่ชำระราคาอาคารพาณิชย์และที่ดินตามฟ้องให้จำเลยที่ 1 ตามสัญญา ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้เคยทวงถามให้โจทก์ชำระเงินงวดที่ 2 และงวดต่อ ๆ ไปเลย จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา

ที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า โจทก์ยังไม่ได้ซื้อตึกแถวรายใหม่จึงยังมิได้รับความเสียหายและอาคารพาณิชย์ราคาถูกแพงต่างกันอยู่ที่สภาพของอาคารและทำเล ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องเป็นค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ จำเลยที่ 1 ไม่อาจคาดเห็นได้และโจทก์มิได้แจ้งให้จำเลยที่ 1 ทราบว่าได้ซื้ออาคารพาณิชย์อื่นในราคาแพงขึ้น จึงไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายนั้นเห็นว่า หากจำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาโจทก์ก็สามารถได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินตามฟ้องโดยเสียเงิน 445,000 บาท แต่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาไม่ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามฟ้องให้แล้วเสร็จเพื่อส่งมอบให้โจทก์ หลังจากโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินตามฟ้องแล้วอาคารพาณิชย์และที่ดินในละแวกนั้นมีราคาสูงขึ้น การที่จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาจึงเห็นได้ชัดว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย ข้ออ้างตามคำฟ้องและข้อนำสืบของโจทก์นั้นมิได้มีข้อผูกพันว่าโจทก์จะต้องซื้ออาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินรายใหม่แทนอาคารพาณิชย์และที่ดินตามฟ้องในราคาสูงกว่า 445,000 บาทเสียก่อน จึงจะมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ได้ เพราะค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องมิใช่ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ แต่เป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยที่ 1 ไม่ชำระหนี้คือไม่ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามฟ้องให้แล้วเสร็จและส่งมอบให้โจทก์ จำเลยที่ 1 จะคาดเห็นหรือควรจะคาดเห็นล่วงหน้าก่อนแล้วหรือไม่ จึงไม่ใช่ข้อสำคัญ พฤติการณ์ตามที่โจทก์นำสืบฟังได้ว่าโจทก์ได้รับความเสียหายจากการผิดนัดสัญญาของจำเลยที่ 1 แต่โจทก์ยังมิได้ซื้ออาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่มีสภาพและทำเลเช่นเดียวกับอาคารพาณิชย์และที่ดินตามฟ้อง จึงยังไม่เป็นที่แน่นอนว่าโจทก์จะต้องเสียเงินเพิ่มจากราคาอาคารพาณิชย์และที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจากจำเลยที่ 1 เป็นจำนวนเงินเท่าใดแต่ศาลมีอำนาจกำหนดจำนวนเงินค่าเสียหายยให้โจทก์ตามควรแก่พฤติการณ์ที่ศาลล่างทั้งสองใช้ดุลพินิจกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ 35,000 บาทนั้นเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว

พิพากษายืน

สรุป

โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์และที่ดินพร้อมกับชำระเงินงวดที่ 1 เมื่อการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ชั้นล่างแล้วเสร็จและกำลังก่อสร้างชั้นที่สอง ซึ่งตามผลงานก่อสร้างดังกล่าวสัญญาได้ระบุไว้ว่าต้องชำระเงินงวดที่ 2และงวดต่อไปแล้ว แต่ปรากฏว่าจำเลยก่อสร้างอาคารพาณิชย์นั้นต่อไปอีกประมาณ 7 วันก็หยุดการก่อสร้าง และทิ้งค้างไว้เนื่องจากเหตุขัดข้องอย่างอื่นที่มิใช่เพราะโจทก์ผิดนัดไม่ชำระราคาเป็นเวลานานกว่า 1 ปีจนกระทั่งโจทก์ฟ้องคดีก็ยังไม่ก่อสร้างต่อ และจำเลยก็มิได้ทวงถามให้โจทก์ชำระเงินงวดที่ 2 และงวดต่อๆ ไป ดังนี้ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา การที่โจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพาณิชย์และที่ดินเนื่องจากจำเลยผิดสัญญา และโจทก์จะต้องซื้ออาคารพาณิชย์และที่ดินรายใหม่ในราคาสูงขึ้นกว่าเดิมนั้น ถือได้ว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย จึงมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยตามจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นจากราคาเดิมที่ตกลงในสัญญาได้ และค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนี้ก็มิใช่ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษแต่เป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยไม่ชำระหนี้ซึ่งแม้โจทก์จะยังมิได้ซื้ออาคารพาณิชย์และที่ดินใหม่ และไม่เป็นที่แน่นอนว่าโจทก์จะต้องเสียเงินเพิ่มเท่าไร ศาลก็มีอำนาจกำหนดจำนวนเงินค่าเสียหายให้โจทก์ตามควรแก่พฤติการณ์

Facebook Comments