Home ข่าวสาร หลักที่ศาลฎีกาใช้พิจารณาคดีผิดสัญญาซื้อขายห้องชุดมีว่าอย่างไร

หลักที่ศาลฎีกาใช้พิจารณาคดีผิดสัญญาซื้อขายห้องชุดมีว่าอย่างไร

26

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดที่พักอาศัยกับจำเลยในโครงการเมืองทองธานี ชื่ออาคารริเวียร่า ห้องชุดเลขที่ เอ ตั้งอยู่บนชั้นที่ 24 ของทาวเวอร์หมายเลข 3 พื้นที่ห้องชุด 86.5 ตารางเมตร กำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จภายในปี 2536 ในราคา 2,286,200 บาท โจทก์ได้ชำระเงินค่าจองและชำระส่วนหนึ่งของราคาห้องชุดดังกล่าวตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่จำเลยรวมเป็นเงิน 914,480 บาท ส่วนราคาที่เหลือโจทก์จะชำระในวันที่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ หรือในวันที่จำเลยมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์เข้าครอบครองห้องชุด หรือวันที่โจทก์เข้าครอบครองห้องชุด แล้วแต่วันใดวันหนึ่งดังกล่าวจะเกิดขึ้นก่อน จำเลยผิดสัญญาก่อสร้างห้องชุดโดยก่อสร้างแล้วเสร็จปี 2537 และห้องชุดมีพื้นที่เพียง 80.36 ตารางเมตร น้อยกว่าตามที่ระบุในสัญญา นอกจากนี้ยังสร้างอยู่ในเขตปลอดภัยในราชการทหาร ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ได้ ต่อมาปี 2541 จำเลยได้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นโดยไม่ได้บอกกล่าวแก่โจทก์ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยและให้จำเลยคืนเงินที่ชำระไปแล้วให้แก่โจทก์แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยคืนเงิน 914,480 บาท ให้แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 16 ตุลาคม 2535 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยเป็นครั้งสุดท้าย คำนวณถึงวันฟ้องเป็นดอกเบี้ย 562,978 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,477,458 บาท และชำระดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันจากต้นเงิน 914,480 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ

จำเลยให้การว่า จำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทแล้วเสร็จภายในกำหนดตามสัญญา พื้นที่ของห้องชุดตามสัญญาเป็นพื้นที่โดยประมาณเพราะขณะทำสัญญายังไม่ได้เริ่มทำการก่อสร้างอาคารที่ตั้งห้องชุดทั้งยังได้มีการกำหนดไว้ในสัญญาว่าพื้นที่ของห้องชุดแตกต่างจากสัญญาตั้งแต่ร้อยละ 5 หรือมากกว่านั้น ต้องทำการปรับราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามส่วน เมื่อจำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทแล้วเสร็จตามสัญญาได้แจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์แต่โจทก์ไม่ไปรับโอนตามกำหนดนัด ส่วนที่โจทก์อ้างว่าห้องชุดพิพาทสร้างอยู่ในเขตปลอดภัยในราชการทหารทำให้จำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้นั้นก็ไม่เป็นความจริง เพราะจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอาคารเดียวกับห้องชุดพิพาทไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 35 ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้จำเลยชำระเงินจำนวน 914,480 บาท ให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 16 ตุลาคม 2535 จนกว่าจะชำระเสร็จ แต่ดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 562,978 บาท ตามที่โจทก์ขอ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติโดยโจทก์และจำเลยไม่โต้แย้งในชั้นฎีกาว่า เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อห้องชุดพิพาทจากจำเลยในราคา 2,286,200 บาท โดยจำเลยตกลงจะก่อสร้างห้องชุดพิพาทให้แล้วเสร็จประมาณปี 2536 ตามสำเนาสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยเมืองทองธานี เอกสารหมาย จ.2 โจทก์ได้ชำระราคาให้แก่จำเลยตามสัญญาแล้วรวมเป็นเงิน 914,480 บาท ตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.3 ยังคงเหลือเงินที่จะต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทเท่านั้น ปี 2536 จำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทแล้วเสร็จ จึงมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทแต่โจทก์ไม่ไปรับโอน ต่อมาวันที่ 2 กรกฎาคม 2541 จำเลยได้ขายห้องชุดพิพาทให้แก่บุคคลอื่นไปตามสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.4 วันที่ 23 สิงหาคม 2543 โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายแก่จำเลยและขอเรียกเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วคืน แต่จำเลยเพิกเฉย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า การที่จำเลยแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทแล้วโจทก์ไม่ไปรับโอน ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา การที่จำเลยโอนขายห้องชุดพิพาทให้แก่บุคคอื่นหลังจากที่โจทก์ผิดสัญญามิได้ทำให้โจทก์มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาและเรียกคืนเงินจากจำเลยได้ โจทก์บอกเลิกสัญญาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงไม่เป็นการเลิกสัญญาโดยปริยาย เห็นว่า ตามเอกสารแนบ 1 ซึ่งแนบท้ายสำเนาสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยเมืองทองธานี เอกสารหมาย จ.2 ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายที่โจทก์จำเลยทำต่อกันในข้อ 6.1 ได้กำหนดเงื่อนไขของสัญญาไว้ว่า “ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญาไม่ว่าข้อใดข้อหนึ่งของสัญญานี้ เจ้าของโครงการอาจบอกเลิกสัญญานี้ในเวลาใดก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้ซื้อให้แก่ผู้ซื้อได้ โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือไปยังผู้ซื้อ และในกรณีดังกล่าวผู้ซื้อตกลงให้เจ้าของโครงการมีสิทธิริบเงินทั้งหมดที่ผู้ซื้อได้ชำระแล้ว” ทางนำสืบของจำเลยไม่ได้ความว่าในปี 2536 เมื่อจำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทแล้วเสร็จและมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทแต่โจทก์ไม่ไปรับโอน จำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายตามข้อกำหนดในสัญญาไปยังโจทก์แต่อย่างใด กลับได้ความตามหนังสือของจำเลยฉบับลงวันที่ 16 มกราคม 2538 เรื่อง การชดเชยโครงการเลควิว คอนโดมิเนียม เอกสารหมาย จ.6 ที่มีไปถึงโจทก์ว่า จำเลยได้แจ้งแก่โจทก์ว่าห้องชุดของโจทก์พร้อมที่จะเข้าอยู่อาศัยได้แล้ว และขอต้อนรับโจทก์เข้าเป็นสมาชิกของเมืองทองธานี และต่อมาจำเลยก็ได้มีหนังสือฉบับลงวันที่ 1 มีนาคม 2538 ตามเอกสารหมาย จ.5 ไปถึงโจทก์ชี้แจงเรื่องอาคารชุดที่อยู่ในเขตปลอดภัยในราชการทหารว่า จำเลยกำลังดำเนินการขออนุญาตปลูกสร้างเพื่อให้ถูกต้องตามพระราชบัญญัติว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร พ.ศ.2478 จึงเห็นได้ว่าจำเลยมิได้ถือเอากำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทตามหนังสืองเรื่อง การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ที่มีไปถึงโจทก์เมื่อปี 2536 ตามสำเนาใบรับฝากไปรษณีย์ลงทะเบียนตามเอกสารหมาย ล.4 เป็นสาระสำคัญ สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 จึงมีผลใช้บังคับอยู่ เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า ต่อมาวันที่ 2 กรกฎาคม 2541 จำเลยขายห้องชุดพิพาทให้แก่บุคคลอื่นไป กรณีจึงถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา หลังจากนั้นในวันที่ 23 สิงหาคม 2543 โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายแก่จำเลย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าห้องชุดที่โจทก์ชำระไปแล้วให้แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินคืนให้แก่โจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล”

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

สรุป สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยข้อ 6.1 กำหนดว่า “ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญาไม่ว่าข้อใดข้อหนึ่งของสัญญานี้ เจ้าของโครงการอาจบอกเลิกสัญญานี้ในเวลาใดก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้ซื้อให้แก่ผู้ซื้อได้ โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือไปยังผู้ซื้อ และในกรณีดังกล่าวผู้ซื้อตกลงให้เจ้าของโครงการมีสิทธิริบเงินทั้งหมดที่ผู้ซื้อได้ชำระแล้ว” จำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทแล้วเสร็จเมื่อปี พ.ศ.2536 และมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ไม่ไปรับโอน จำเลยไม่ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามข้อกำหนดในสัญญาไปยังโจทก์ จำเลยกลับมีหนังสือไปถึงโจทก์ว่า ห้องชุดของโจทก์พร้อมที่จะเข้าอยู่อาศัยได้แล้ว และต่อมาจำเลยได้มีหนังสือไปถึงโจทก์ชี้แจ้งเรื่องอาคารชุดที่อยู่ในเขตปลอดภัยในราชการทหารว่ากำลังดำเนินการขออนุญาตปลูกสร้างให้ถูกต้อง แสดงว่าจำเลยมิได้ถือเอากำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทเป็นสาระสำคัญ สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลยจึงมีผลใช้บังคับอยู่ ต่อมาวันที่ 2 กรกฎาคม 2541 จำเลยขายห้องชุดพิพาทให้แก่บุคคลอื่นไป ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา วันที่ 23 สิงหาคม 2543 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย สัญญาดังกล่าวจึงเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าห้องชุดที่โจทก์ชำระไปแล้วให้แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ย

มีปัญหาคดีความปรึกษาทีมงานทนายวิศวะ

โทร 086-807-5928

อ่านบทความเพิ่มเติม https://www.englawyers.com/

Facebook Comments