ขายที่ดินของลูกผู้เยาว์ ต้องขออนุญาตศาลไหม ขั้นตอนและเอกสารที่ใช้

ต้องขอ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1574 ห้ามผู้ใช้อำนาจปกครองขาย จำนอง หรือทำนิติกรรมสำคัญกับที่ดินของลูกผู้เยาว์ โดยไม่ได้รับอนุญาตจากศาล ต้องยื่นคำร้องต่อศาลเยาวชนและครอบครัว และแสดงให้ศาลเห็นว่าเป็นประโยชน์ต่อลูก

ขายที่ดินของลูกผู้เยาว์ ทำไมต้องขออนุญาตศาล

ที่ดินที่มีชื่อลูกเป็นเจ้าของ เป็นทรัพย์สินของลูก ไม่ใช่ของพ่อแม่ แม้พ่อแม่จะเป็นคนซื้อให้หรือลูกได้รับเป็นมรดกก็ตาม พ่อแม่มีอำนาจจัดการแทน แต่สำหรับนิติกรรมที่เสี่ยงต่อทรัพย์ของลูก กฎหมายให้ศาลตรวจก่อน

ผู้เยาว์คือผู้ที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ คือยังอายุไม่ครบ 20 ปีบริบูรณ์และยังไม่ได้สมรส กรมที่ดินเคยตอบข้อหารือว่า แม้เจ้าของที่ดินจะอายุ 18 ปีแล้ว ถ้ายังไม่บรรลุนิติภาวะ การจำนองต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน และผู้ใช้อำนาจปกครองเป็นผู้ทำแทน

ถ้าทำไปโดยไม่ได้รับอนุญาต นิติกรรมนั้นอาจไม่ผูกพันลูก และในทางปฏิบัติสำนักงานที่ดินจะขอดูคำสั่งศาลก่อนรับจดทะเบียน ผู้ซื้อที่รู้เรื่องนี้จึงมักไม่ยอมซื้อถ้ายังไม่มีคำสั่งศาล

นิติกรรมอะไรบ้างที่ต้องขออนุญาตศาล

มาตรา 1574 มี 13 อนุมาตรา ที่พบบ่อยในเรื่องที่ดินและบ้านสรุปได้ดังนี้

รายการนี้ยังรวมถึงการให้กู้ยืมเงินของลูก และการนำทรัพย์ของลูกไปแสวงหาประโยชน์นอกเหนือที่กฎหมายอนุญาตด้วย ถ้าไม่แน่ใจว่าเรื่องของเราอยู่ในรายการหรือไม่ ควรถามทนายหรือสำนักงานที่ดินก่อนนัดโอน

ถ้าพ่อหรือแม่จะซื้อที่ดินของลูกเอง ต้องระวังอะไร

มาตรา 1575 กำหนดว่า ถ้ากิจการใดที่ผู้ใช้อำนาจปกครอง หรือคู่สมรสหรือบุตรของผู้ใช้อำนาจปกครอง มีประโยชน์ขัดกับประโยชน์ของผู้เยาว์ ต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน มิฉะนั้นกิจการนั้นเป็นโมฆะ

ตัวอย่างที่พบบ่อยคือ แม่จะซื้อที่ดินของลูกมาเป็นชื่อตัวเอง หรือจะเอาที่ดินของลูกไปจำนองเพื่อกู้เงินมาใช้ในธุรกิจของพ่อ กรณีแบบนี้ศาลจะตรวจละเอียดเป็นพิเศษว่าลูกได้อะไรกลับมา

อย่าทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือรับเงินมัดจำจากผู้ซื้อ ก่อนได้คำสั่งศาล ถ้าศาลไม่อนุญาตหรืออนุญาตช้า เราอาจผิดสัญญากับผู้ซื้อทันที ควรเขียนในสัญญาให้ชัดว่าการขายขึ้นกับคำสั่งศาล

ขออนุญาตศาลทำนิติกรรมแทนผู้เยาว์ ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง

รายการเอกสารแต่ละศาลอาจขอต่างกันเล็กน้อย แต่ชุดพื้นฐานที่มักต้องใช้มีดังนี้

• สูติบัตรของลูก บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของลูกและผู้ร้อง
• ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า หรือบันทึกข้อตกลงหรือคำพิพากษาเรื่องอำนาจปกครอง
• สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิ ทุกหน้า
• ราคาประเมินหรือราคาที่ตกลงซื้อขาย และข้อมูลผู้ซื้อ
• เหตุผลความจำเป็นที่ต้องขาย และแผนการใช้เงินเพื่อประโยชน์ของลูก เช่น ค่าการศึกษา หรือซื้อทรัพย์ใหม่ใส่ชื่อลูก
• หนังสือให้ความยินยอมของพ่อหรือแม่อีกฝ่าย ถ้ายังใช้อำนาจปกครองร่วมกัน

ข้อที่ศาลให้ความสำคัญคือเงินที่ได้จะไปอยู่ที่ไหน ศาลอาจกำหนดเงื่อนไข เช่น ให้นำเงินเข้าบัญชีของลูก จึงควรเตรียมแผนนี้ให้ชัดตั้งแต่ยื่นคำร้อง

ขั้นตอนยื่นคำร้องขออนุญาตขายที่ดินของลูก

เรื่องนี้เป็นคดีไม่มีข้อพิพาท ยื่นเป็นคำร้องขอ ไม่ใช่คำฟ้อง ป.วิ.พ. มาตรา 4 (2) ให้ยื่นต่อศาลที่มูลคดีเกิดในเขต หรือศาลที่ผู้ร้องมีภูมิลำเนา

1. รวบรวมเอกสาร และตกลงราคากับผู้ซื้อในเบื้องต้น โดยยังไม่ผูกพันเด็ดขาด
2. ยื่นคำร้องต่อศาลเยาวชนและครอบครัว หรือศาลที่มีอำนาจพิจารณาคดีเยาวชนและครอบครัว
3. ศาลนัดไต่สวน ผู้ร้องมาเบิกความถึงเหตุผลและประโยชน์ของลูก และตอบคำถามของศาลเรื่องการใช้เงิน
4. ศาลมีคำสั่งอนุญาต อนุญาตโดยมีเงื่อนไข หรือไม่อนุญาต
5. ขอคัดคำสั่งศาลฉบับรับรอง และหนังสือรับรองว่าคำสั่งถึงที่สุดถ้าสำนักงานที่ดินขอ
6. นำคำสั่งศาลไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และทำตามเงื่อนไขของศาลเรื่องเงินที่ได้

หลังหย่า ใครมีอำนาจขายที่ดินแทนลูก

มาตรา 1566 ให้ลูกผู้เยาว์อยู่ใต้อำนาจปกครองของพ่อและแม่ และให้อยู่กับฝ่ายเดียวในบางกรณี เช่น อีกฝ่ายตาย ศาลสั่ง หรือพ่อแม่ตกลงกันตามที่กฎหมายให้ทำได้

หลังหย่า จึงต้องดูข้อตกลงหย่าหรือคำพิพากษาว่าใครเป็นผู้ใช้อำนาจปกครอง ถ้าเป็นของฝ่ายเดียว ฝ่ายนั้นยื่นคำร้องเองได้ ถ้ายังใช้ร่วมกัน ควรให้ทั้งสองฝ่ายร่วมยื่นหรือให้ความยินยอม อ่านเรื่องอำนาจปกครองหลังหย่าได้ที่ อำนาจปกครองบุตรหลังหย่า ร่วมกันหรือคนเดียว

ถ้าอีกฝ่ายจัดการทรัพย์ของลูกโดยมิชอบ อีกฝ่ายหนึ่งอาจขอให้ศาลถอนอำนาจปกครองบางส่วนได้ อ่านเพิ่มที่ เหตุใดบ้างที่ศาลจะสั่งถอนอำนาจปกครองบุตร

ควรเริ่มอย่างไร

ก่อนรับเงินมัดจำจากใคร ให้ตรวจสามเรื่องก่อน คือ ใครเป็นผู้ใช้อำนาจปกครอง ลูกได้อะไรจากการขาย และเงินจะเก็บไว้อย่างไร จากนั้นรวบรวมเอกสารและให้ทนายร่างคำร้องที่อธิบายประโยชน์ของลูกให้ชัด คำร้องที่เตรียมดีช่วยลดโอกาสที่ศาลต้องสั่งให้ส่งเอกสารเพิ่มและเลื่อนนัด