บันทึกข้อตกลงหย่าที่ยกที่ดินให้อีกฝ่ายหรือให้ลูก ต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินด้วย ชื่อในโฉนดจึงจะเปลี่ยน ค่าใช้จ่ายไม่มีตัวเลขเดียว ขึ้นกับว่าเป็นการแบ่งสินสมรส ยกสินส่วนตัว หรือยกให้ลูก
ตกลงในใบหย่าแล้ว ทำไมต้องไปสำนักงานที่ดินอีก
เพราะข้อตกลงในทะเบียนการหย่าผูกพันคู่หย่าด้วยกัน แต่ทะเบียนที่ดินเปลี่ยนเมื่อจดทะเบียนเท่านั้น ตราบใดที่ยังไม่ไปโอน ชื่อหลังโฉนดก็ยังเป็นเจ้าของเดิม
ช่วงที่ยังไม่โอน คนที่มีชื่อในโฉนดอาจนำที่ดินไปทำนิติกรรมกับคนอื่น หรือเจ้าหนี้ของเขาอาจขอบังคับคดีเอากับที่ดินนั้น ซึ่งทำให้การทวงสิทธิภายหลังยุ่งยากขึ้นมาก
ประเด็นว่าบันทึกข้อตกลงมีผลแค่ไหนก่อนไปจดทะเบียน อ่านแยกได้ที่ บันทึกข้อตกลงท้ายทะเบียนหย่า มีผลสมบูรณ์หรือไม่ถ้ายังไม่จดทะเบียนที่ดิน บทความนี้เน้นเรื่องการไปโอนจริงและค่าใช้จ่าย
โอนที่ดินตามบันทึกข้อตกลงหย่า ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง
เตรียมเอกสารทั้งของผู้โอนและผู้รับโอน ส่วนใหญ่ใช้ชุดเดียวกันทุกสำนักงาน แต่ควรโทรถามสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ก่อนไป
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับจริง
- บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย
- ใบสำคัญการหย่า (คร.7) และสำเนาทะเบียนการหย่า (คร.6) ที่มีข้อความบันทึกข้อตกลงครบถ้วน
- ถ้าหย่าโดยคำพิพากษาหรือสัญญาประนีประนอมยอมความในศาล ใช้คำพิพากษาและหนังสือรับรองว่าคดีถึงที่สุด
- หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน พร้อมสำเนาบัตรของผู้มอบ ถ้าฝ่ายใดไปเองไม่ได้
- ถ้าโอนให้ลูก ใช้สูติบัตรและทะเบียนบ้านของลูก และถ้าลูกยังเป็นผู้เยาว์ ผู้ใช้อำนาจปกครองต้องไปทำการแทน
- ถ้าที่ดินติดจำนอง ควรมีหนังสือหรือคำยืนยันจากธนาคารผู้รับจำนองว่าจะดำเนินการอย่างไร
ถ้าเป็นห้องชุด โดยทั่วไปต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุดด้วย ควรขอไว้ก่อนวันนัด
ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดิน มีอะไรบ้าง
ถ้าเอกสารครบและทั้งสองฝ่ายมาพร้อมกัน ขั้นตอนหลักมี 6 ขั้น ดังนี้
- ตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดก่อนว่ามีจำนอง อายัด หรือภาระอื่นหรือไม่
- ประเมินค่าใช้จ่ายล่วงหน้า กรมที่ดินมีระบบขอทราบค่าใช้จ่ายในการทำนิติกรรมแบบประมาณการ หรือสอบถามเจ้าหน้าที่ได้
- นัดวันกับอีกฝ่าย หรือเตรียมหนังสือมอบอำนาจให้เรียบร้อย
- ยื่นคำขอ และแจ้งเจ้าหน้าที่ให้ชัดว่าเป็นการโอนตามบันทึกข้อตกลงการหย่าหรือตามคำพิพากษา พร้อมบอกว่าทรัพย์เป็นสินสมรสหรือสินส่วนตัว
- เจ้าพนักงานตรวจเอกสาร กำหนดประเภทการจดทะเบียน แล้วคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี
- ชำระเงิน ลงนาม และรับโฉนดคืน ตรวจชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ใหม่หลังโฉนดก่อนกลับ
คู่มือของกรมที่ดินเรียกการจดทะเบียนกรณีคู่สมรสหย่ากันแล้วตกลงแบ่งหรือโอนสินสมรสให้กันว่า "แบ่งทรัพย์สินระหว่างคู่สมรส" ซึ่งต่างจากการขายหรือการให้ทั่วไป
ค่าธรรมเนียมและภาษีโอนที่ดินหลังหย่า คิดอย่างไร
คำตอบสั้นคือ ขึ้นกับประเภทการจดทะเบียน ที่เจ้าพนักงานกำหนดจากข้อเท็จจริง ตารางนี้สรุปกรณีที่พบบ่อยจากอัตราในกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน และแนวตอบข้อหารือของกรมสรรพากร
| กรณี | ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน | ภาษีที่ต้องตรวจ |
|---|---|---|
| แบ่งสินสมรส แต่ละฝ่ายได้ไม่เกินส่วนของตน | เรียกเก็บตามประเภท "แบ่งทรัพย์สินระหว่างคู่สมรส" ควรขอประมาณการจากสำนักงานที่ดิน | กรมสรรพากรเคยตอบข้อหารือว่าไม่ถือเป็นการขาย จึงไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ |
| ฝ่ายหนึ่งได้เกินกึ่งหนึ่งของสินสมรส | เจ้าพนักงานอาจคิดส่วนที่เกินแยกจากส่วนที่เป็นสิทธิ | ส่วนที่เกินถือเป็นการโอนโดยไม่มีค่าตอบแทน เข้าความหมาย "ขาย" ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 39 ผู้โอนอาจต้องเสียภาษีเงินได้ |
| ยกสินส่วนตัวให้อดีตคู่สมรส | อัตราทั่วไปร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ส่วนอัตราร้อยละ 0.5 ใช้กับการให้ระหว่างคู่สมรส ควรถามว่ากรณีของคุณเข้าแบบใด | อาจมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี อาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะ |
| ยกให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย | ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน | ไม่อยู่ในบังคับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะ (ไม่รวมบุตรบุญธรรม) |
| ไถ่ถอนแล้วจำนองใหม่ในชื่อผู้รับโอน | จดทะเบียนจำนองร้อยละ 1 ของวงเงิน แต่ไม่เกิน 200,000 บาท | ไม่ใช่ภาษีจากการโอน แต่เป็นต้นทุนที่ควรนับรวม |
คำว่า "บุตรชอบด้วยกฎหมาย" สำคัญมาก ถ้าพ่อยังไม่เคยจดทะเบียนสมรสกับแม่หรือรับรองบุตร ลูกอาจไม่ใช่บุตรชอบด้วยกฎหมายของพ่อ อัตราพิเศษและข้อยกเว้นภาษีจึงอาจใช้ไม่ได้
อากรแสตมป์และมาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐบาลเปลี่ยนเป็นช่วง ๆ จึงควรยืนยันกับเจ้าหน้าที่ในวันที่ไปจดทะเบียนจริง
ก่อนเซ็นบันทึกข้อตกลงหย่า ให้ดูโฉนดตัวจริงว่าติดจำนองหรืออายัดหรือไม่ แล้วขอประมาณการค่าใช้จ่ายจากสำนักงานที่ดิน จากนั้นเขียนลงในข้อตกลงให้ชัดว่าใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมและภาษี จะได้ไม่ต้องเจรจากันใหม่หน้าเคาน์เตอร์
ที่ดินยังติดจำนองธนาคาร โอนตามข้อตกลงหย่าได้ไหม
ทำได้ แต่ต้องรู้ว่าจำนองติดไปกับตัวที่ดิน ป.พ.พ. มาตรา 702 วรรคสอง ให้ผู้รับจำนองได้รับชำระหนี้จากทรัพย์ที่จำนองได้ แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปเป็นของคนอื่นแล้ว
ส่วนหนี้เงินกู้ตามสัญญายังเป็นหนี้ของผู้กู้เดิม เว้นแต่ธนาคารตกลงเปลี่ยนตัวผู้กู้ ทางเลือกที่ใช้กันบ่อยมีดังนี้
- ไถ่ถอนจำนองให้เสร็จก่อน แล้วค่อยโอน
- ให้ฝ่ายที่รับที่ดินกู้ธนาคารใหม่ (รีไฟแนนซ์) เพื่อปิดหนี้เดิม แล้วจำนองใหม่ในชื่อตน
- โอนโดยจำนองยังติดอยู่ และทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครผ่อนต่อ ถ้าผิดนัดจะทำอย่างไร
รายละเอียดการแบ่งบ้านและรถที่ยังผ่อนไม่หมด อ่านต่อได้ที่ แบ่งสินสมรสที่ยังติดผ่อน บ้านและรถ
ยกที่ดินให้ลูกตามข้อตกลงหย่า ต้องระวังอะไร
ข้อตกลงที่ยกทรัพย์ให้ลูกเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 สิทธิของลูกเกิดขึ้นเมื่อลูกแสดงเจตนาจะถือเอาประโยชน์ ถ้าลูกยังเล็ก ผู้ใช้อำนาจปกครองเป็นผู้ดำเนินการแทน
ถ้าลูกเป็นผู้เยาว์และการให้นั้นมีเงื่อนไขหรือมีภาระติดพัน เช่น ที่ดินติดจำนองที่ลูกต้องรับภาระไปด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1574 (9) กำหนดให้ผู้ใช้อำนาจปกครองต้องขออนุญาตศาลก่อนรับการให้แทนลูก
ก่อนตกลงยกให้ลูก ควรคิดถึงสิ่งที่ตามมาด้วย เช่น ลูกที่เป็นผู้เยาว์จะขายหรือจำนองที่ดินต่อไม่ได้ถ้าศาลไม่อนุญาต ซึ่งอาจไม่ตรงกับแผนการเงินของครอบครัว ประเด็นที่ควรเขียนให้ครบในข้อตกลงหย่า ดูได้ที่ หย่าโดยความยินยอม ข้อตกลงหย่าควรเขียนเรื่องอะไรให้ครบ
คำถามที่พบบ่อย
อีกฝ่ายไม่ยอมไปสำนักงานที่ดิน ทำอย่างไรได้บ้าง
ฟ้องให้ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงได้ ถ้าศาลพิพากษาให้โอน ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง ให้ศาลสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของอีกฝ่าย จึงนำคำพิพากษาไปจดทะเบียนได้โดยไม่ต้องรอเขา
ห้องชุดคิดค่าธรรมเนียมเหมือนที่ดินไหม
โครงสร้างใกล้เคียงกัน กฎหมายอาคารชุดกำหนดอัตราทั่วไปร้อยละ 2 และร้อยละ 0.5 สำหรับการให้ระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดานหรือระหว่างคู่สมรส แต่ต้องมีเอกสารของนิติบุคคลอาคารชุดเพิ่ม
ทิ้งไว้หลายปีแล้วค่อยไปโอนได้ไหม
ถ้าอีกฝ่ายยังยินยอมก็ไปโอนได้ แต่ถ้าต้องฟ้องบังคับ ต้องคำนึงถึงอายุความ ซึ่งสิทธิเรียกร้องทั่วไปมีอายุความ 10 ปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30 และระหว่างนั้นที่ดินยังเสี่ยงถูกนำไปทำนิติกรรมหรือถูกบังคับคดี
ทรัพย์เป็นสินส่วนตัวของเรา แต่เขียนว่าแบ่งให้ ต้องเสียภาษีไหม
การยกสินส่วนตัวให้ไม่ใช่การแบ่งสินสมรส เจ้าพนักงานจึงอาจคิดแบบการให้โดยไม่มีค่าตอบแทน ซึ่งมีภาษีที่ต้องตรวจตามระยะเวลาถือครอง ควรแยกให้ชัดก่อนว่าทรัพย์ใดเป็นสินส่วนตัว อ่านหลักได้ที่ สินสมรส สินส่วนตัว ต่างกันอย่างไร
ไปโอนคนเดียวได้ไหม
ถ้าเป็นการโอนตามข้อตกลง ต้องมีทั้งผู้โอนและผู้รับโอน หรือผู้รับมอบอำนาจของฝ่ายที่ไม่มา ส่วนกรณีที่มีคำพิพากษาให้ถือแทนการแสดงเจตนาแล้ว ให้ถามสำนักงานที่ดินว่าต้องใช้เอกสารใดเพิ่ม
ควรเริ่มอย่างไร
เริ่มจากขอสำเนาทะเบียนการหย่าที่มีข้อตกลงครบ ตรวจโฉนดว่ามีภาระอะไร และขอประมาณการค่าใช้จ่ายจากสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
ถ้ายังไม่ได้เซ็นข้อตกลง หรือทรัพย์มีทั้งสินสมรส สินส่วนตัว และหนี้จำนองปนกัน ควรปรึกษาทนายความคดีครอบครัวก่อน เพราะถ้อยคำในข้อตกลงเพียงไม่กี่บรรทัด มีผลต่อภาษีและการบังคับสิทธิในภายหลังได้มาก
มีคำถามเกี่ยวกับกรณีของคุณ?
ปรึกษาทีมทนายความได้โดยตรง เราช่วยประเมินข้อเท็จจริงและแนวทางที่เหมาะกับคุณ